Egyre többen érdeklődnek az ingatlanbefektetés iránt - De mit érdemes tudni róla?

Fedezd fel újra a Property X varázsát! A Portfolio idén is megrendezi a legsportosabb és legizgalmasabb ingatlanfinanszírozási és építőipari konferenciáját, amelynek helyszíne ezúttal Füred! Ne hagyd ki a lehetőséget, hogy találkozz a szakma legfontosabb képviselőivel! Csatlakozz hozzánk!

A zártkörű ingatlanalapok mellett léteznek és a köztudatban talán jobban elterjedtek a nyilvános ingatlanalapok, ezek között a legnagyobbak az Erste és OTP alapjai, főként lakossági ügyfelek számára forgalmazzák őket. Ezek nettó eszközértéke idestova hét éve a 4-5 milliárd eurós sávban tartózkodik. Bár jellemzően forintban denominált alapok, de az ingatlanpiacról reálisabb képet ad az euró érték - hangsúlyozta Deák Tamás, az Erste Ingatlanfinanszírozás vezetője. A szakértő kiemelte, hogy

a zárt körben forgalmazottak nettó eszközértéke, mely hét éve még félmilliárd eurót sem érte el, 2024-re 4,9 milliárd euróra nőtt, és idén bizonyára az 5 milliárd eurót is átlépi.

Az ingatlanalapok adómentessége, legyen szó társasági adóról vagy iparűzésiadóról, rendkívül vonzó lehetőséget kínál a befektetők számára. Ennek eredményeként a zártkörű ingatlanalapok túlnyomó része abból a célból alakult, hogy számos befektető saját alapkezelőt alapítson, így a befektetési jegyeket megtartva "házon belül" optimalizálják a gazdálkodásukat. Bár ezek a alapok a piac kisebb szegmensét képviselik, a nettó eszközértékük milliárd euróra rúg, amit az elmúlt évtized sikeres pénzügyi innovációja generált. Ezek a zártkörű ingatlanalapok a befektetési jegyek értékesítésén keresztül széles közönséget céloznak meg, lehetővé téve, hogy mindenki a saját preferenciáihoz illeszkedő volumen és kockázati szint mellett fektessen be.

A zártkörű ingatlanalapokhoz való hozzáférést jelentő 100 000 eurós belépési küszöb miatt a befektetők többsége főként nyugdíjpénztárakból érkezik, míg a nyilvános befektetési alapok esetében a részvétel ritkább. A magánbanki ügyfelek számára is lehetséges ilyen mértékű befektetéseket eszközölni, de a magánszemélyek számára a vonzerőt csökkenti, hogy ezek a befektetések nem helyezhetők el tartós befektetési számlán.

Deák Tamás szerint gyakori megoldás, hogy az alapító egy junior B jegysorozatot magánál tart, és a kezelési szabályzat szerint ezen csak a szenior A sorozat teljes térülése után realizál hozamot. Elsőbbségi térülése miatt viszont az A sorozat hozama korlátozva, vagy esetenként fixen rögzítve van, így okkal hivatkoznak ezekre kvázi mezzanine hitelként. Látunk persze arra is példát - főként a megépült, stabil cashflow-val rendelkező ingatlanbefektetések esetén -, hogy csak A sorozat van, és befektetési jegyek 100%-át piacon értékesítik. Ilyenkor az alapkezelő térülése a hagyományos alapkezelői díjon keresztül valósul meg.

Megemlítette, hogy az Erste Bank kereskedelmi ingatlanhiteleinek egyharmadát ingatlanalapok számára biztosítják. Ha figyelembe vesszük az alapok leányvállalatait is, akkor a hitelportfóliójuk körülbelül felét az ingatlanalapokhoz lehet kapcsolni.

A konstrukció természeténél fogva bizonyos kötöttségeket hordoz, mint például a letétkezelő kötelező bevonását minden egyes tranzakcióba. Ugyanakkor az adókedvezmény és a forrásszerzési lehetőségek rugalmassága jelentős előnyöket kínál, amelyek vonzóvá teszik ezt a rendszert.

A címlapkép vizuális megjelenítése. Címlapkép forrása: Getty Images.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ