Fontos új fejlemény történt az ingatlanpiacon: ezt mindenkinek érdemes tudnia! - Pénzcentrum

A tulajdonjog fenntartása és a függőben tartás gyakran alkalmazott megoldások az ingatlanpiacon, különösen akkor, ha a vevő nem tudja egy összegben kifizetni a vételárat a szerződéskötéskor. Ilyen esetekben a felek 2025. január 15-ig dönthetnek arról, hogy a tulajdonjog fenntartását vagy a függőben tartást választják - tájékoztat a Magyar Ingatlanközvetítők Országos Szövetsége a hivatalos weboldalán.

Ha az eladó a adásvételi szerződés keretein belül fenntartja a tulajdonjogát mindaddig, amíg a vételár teljes mértékben ki nem van egyenlítve, ez a tulajdonjog-fenntartás a vevő nevének feltüntetésével az ingatlan tulajdoni lapján is rögzítésre kerül. A tulajdonjog-fenntartás egyik legnagyobb előnye, hogy ez a megállapodás korlátlan ideig érvényben maradhat. Ugyanakkor hátrányai is vannak, például nem biztosít védelmet abban az esetben, ha a fenntartás időtartama alatt az eladó tulajdonjogára végrehajtási jogot jegyeznek be.

A szerződő felek az adásvételi szerződés benyújtásakor kérhették a földhivatalt, hogy a vevő tulajdonjog bejegyzési kérelmének elintézését a tulajdonjog bejegyzési engedély benyújtásáig, de legfeljebb 6 hónapig tartsa függőben. Ennek a megoldásnak az előnye, hogy a függőben tartott bejegyzési kérelem elintézetlen széljegyként mindaddig akadályozza a később érkezett kérelmek elintézését, amíg a függőben tartozott kérelem elintézésre nem kerül.

A tulajdonjog bejegyzési kérelmének függőben tartása megakadályozza, hogy a végrehajtási jogot bejegyezzék az ingatlanra. Ugyanakkor fontos megjegyezni, hogy a függőben tartás legfeljebb 6 hónapig tartható fenn. Amennyiben ezen időszak alatt nem nyújtják be a tulajdonjog bejegyzésére vonatkozó engedélyt, a földhivatal törli a széljegyet. Ezt követően pedig az esetlegesen sorban álló további széljegyek ügyintézéséről is intézkedni fog.

Mi változott 2025. január 15-től?

Az új ingatlan-nyilvántartási törvény életbe lépésével, valamint a Polgári Törvénykönyv ehhez kapcsolódó módosításával megszűnik a függőben tartás intézménye, továbbá a tulajdonjog-fenntartással történő eladás dokumentálásának kötelezettsége is. E helyett egy új, a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog kerül bevezetésre, amely új kereteket szab a tranzakciók lebonyolításának.

Az eladónak a jogszabálymódosításokat követően is joga lesz arra, hogy adásvétel esetén tulajdonjogát a vételár kiegyenlítéséig fenntartsa. A módosítást követően a törvény már kifejezetten kimondja, hogy a tulajdonjog-fenntartás ideje alatt az eladó a vevő tulajdonszerzésre irányuló jogát a vevő hozzájárulása nélkül nem csorbíthatja. Ez azt jelenti, hogy például ez idő alatt az eladó az ingatlant harmadik személyre nem ruházhatja át és nem terhelheti meg.

Jelentős átalakulás történt az ingatlanok tulajdonjog-fenntartásának regisztrálásában: korábban az eladás során a tulajdonjog-fenntartás automatikusan felkerült az ingatlan tulajdoni lapjára, mint tény. Mostantól azonban a módosítás értelmében a tulajdonjog-fenntartást a hozzá kapcsolódó vevői jog bejegyzésével együtt kell rögzíteni az ingatlan-nyilvántartásban.

A tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog bejegyzésének következménye, hogy automatikusan kapcsolódik hozzá a később érkezett bejegyzési kérelmek elintézésének felfüggesztése. Ez azt jelenti, hogy ha tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot jegyeztek be a tulajdoni lapra, akkor az ingatlanra ezt követően érkezett jogok/tények bejegyzését a földhivatal felfüggeszti. A felfüggesztés legfeljebb a tulajdonjog bejegyzése iránti kérelem elbírálásáig vagy legkésőbb a vevői jog bejegyzése iránti kérelem benyújtásától számított 6 hónapos határidő elteltéig tart.

Ha egy adásvételi szerződés keretében tulajdonjog-fenntartásra vonatkozó vevői jogot rögzítettek a tulajdoni lapon, és ezt követően bejegyzési kérelmet nyújtanak be az eladó tulajdoni hányadára vonatkozó végrehajtási jogra, akkor a földhivatal felfüggeszti a végrehajtási jog bejegyzésének eljárását. Abban az esetben, ha a vevő tulajdonjogának bejegyzésére vonatkozó engedélyt a következő hat hónapon belül benyújtják, a földhivatal elutasítja a végrehajtási jogra irányuló kérelmet. Ez azért történik, mert a tulajdonjog ekkor már nem az eladó kezében van.

Az új szabályozás szerint az ingatlan-nyilvántartási eljárás függőben tartását nem kell külön kérni. 2025. január 15. után az nem válik el a tulajdonjog-fenntartással történő eladás intézményétől. A tulajdonjog-fenntartással való eladás esetén a kapcsolódó vevői jog bejegyzésének automatikus következménye lesz az ezt követő bejegyzési eljárások felfüggesztése.

A tulajdonjog-fenntartás keretein belül a vevői jogoknak van egy lényeges következménye: amennyiben a vevő tulajdonjogát bejegyzik, azt a vevői jog rangsorában kell rögzíteni. Ennek a jelentősége abban rejlik, hogy a vevő tulajdonjogát akkor kell bejegyzettnek tekinteni, amikor a vevői jogot először iktatták. Ez azt jelenti, hogy a vevő tulajdonjoga prioritást élvez az ezt követően bejegyzett jogokkal szemben.

A tulajdonjog-fenntartással történő értékesítés esetén a módosított előírások értelmében nincs időbeli korlátozás. Ez azt jelenti, hogy a tulajdonjog fenntartása akár meghatározott, akár határozatlan időtartamra is érvényesíthető.

Azonban a hozzá kapcsolódó vevői jog ingatlan-nyilvántartásban való feltüntetésének vannak bizonyos időbeli korlátai. Ha a tulajdonjog fenntartására a felek határozott időben állapodtak meg, akkor a földhivatal a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a határozott idő elteltével törli. Ha a vevői jog határozatlan időre kikötött tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódik, akkor a földhivatal 5 év elteltével törli a vevői jogot. Mindkét esetben van arra lehetőség, hogy a törölt tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogot a felek megállapodása alapján ismételten bejegyezze a földhivatal.

Ha a tulajdonjog 6 hónapon belül nem kerül bejegyzésre, akkor a vevői jog felfüggesztő hatása megszűnik. Ez azt jelenti, hogy a később érkező, még elintézetlen kérelmeket is kezelni fogja a földhivatal. Fontos azonban hangsúlyozni, hogy a 6 hónap letelte után a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jog nem törlődik. A vevői jog a hat hónap elteltével is érvényben marad a tulajdonjog-fenntartás teljes időtartama alatt (határozatlan idő esetén legfeljebb 5 évig), és működése hasonlóan alakul, mint az elidegenítési és terhelési tilalom esetében.

Ez azt jelenti, hogy az ingatlan eladója, akinek a tulajdonjog-fenntartáshoz kapcsolódó vevői jogát már bejegyezték, a következő hat hónapban csak a vevő hozzájárulásával terhelheti meg vagy adhatja el az ingatlant. Fontos azonban megjegyezni, hogy ez a korlátozás nem vonatkozik a végrehajtási jogokra, amelyeket az eladó tulajdonrészére lehet bejegyezni. A terhelési tilalom nem akadályozza meg a végrehajtási jog bejegyzését, így a hat hónap letelte után is lehetőség van arra, hogy az eladóra terhelő végrehajtási jogot jegyezzenek be, még a vevői jogok ellenére is.