Kiemelkedő dinamika figyelhető meg a budapesti újépítésű lakások piacán, és ez a kerület emelkedik ki győztesként.

Tavaly egyébként nem a XIII., hanem a XI. kerületben adták át a legtöbb új lakást, 1900-at, átmeneti trónfosztásra már korábban is volt példa ezen a téren - derül ki az OTP Ingatlanpont adataiból.

A tavalyi második fél évben 111 újlakás-projekt értékesítése kezdődött meg, ezek keretében jelenleg összesen 5200 lakás épül a fővárosban és kerülhet átadásra a következő években - derül ki az OTP Ingatlanpont friss elemzéséből.

2024 folyamán összesen 208 projekt indult el az értékesítési szakaszban, ami 17%-os növekedést jelent az előző évhez képest. Ezek a kezdeményezések jelenleg 8200 új lakás építését foglalják magukban, ami majdnem kétszer és fél annyi, mint a 2023-as év statisztikái. Ennek következtében az átlagos projektméret 39 lakásra nőtt.

A jelenlegi aktivitás olyan emlékeket idéz fel, mint a 2021-es időszak, amikor a Zöld Otthon Program kedvező hitellehetőségei élénkítették az új lakások piacát.

- emelte ki Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.

A 8800 értékesített lakás mellett tavaly 5700 újépítésű ingatlant adtak át a fejlesztők. A megnövekedett kereslettel próbálnak lépést tartani a beruházók, ami látszik a megkezdett projektek számának emelkedésén, azonban ezekből átadás várhatóan csak évek múlva lesz, vagyis a piacnak van egyfajta tehetetlensége a beruházások időigényessége miatt.

Az OTP Ingatlanpont elemzése alapján 2024 végén körülbelül 820 olyan újépítésű lakás állt rendelkezésre Budapesten, amelyek már átadásra kerültek, de még nem találtak gazdára. Érdekes megjegyezni, hogy ez a szám 2018-ban csupán 200 körüli szinten mozgott. A 2008-as gazdasági válságot követően azonban a piac befagyott, és a nem értékesített lakások száma túllépte a 3000-et.

2025-re várhatóan tovább csökken az eladatlan készlet, mivel feltételezéseink szerint az új kínálat egy ideig még nem lesz képes teljes mértékben kielégíteni a piaci keresletet.

- emelte ki Valkó Dávid.

A vezető elemző által készített összegzés alapján a fővárosban idén várhatóan 4800 újépítésű lakás fog gazdára találni a jelenleg folyamatban lévő projektek révén. 2026-ra viszont ez a szám akár 5600-ra is nőhet. Ha figyelembe vesszük, hogy a tavalyi év második felében 5300 lakás iránti kereslet mutatkozott, 2025 végére valószínű, hogy alig marad majd eladatlan ingatlan a piacon. Azonban fontos megjegyezni, hogy e számadatokkal érdemes óvatosan bánni. Korábbi tapasztalatok alapján ugyanis a nagyobb projekteknél az értékesítések gyakran csak az építkezések előrehaladott állapotában kezdődnek meg, így a hirdetett lakások mellett számos más helyszínen zajlik kivitelezés, de ezek a lakások később kerülnek csak forgalomba.

Legyen szó a tavalyi statisztikákról vagy a jelenleg zajló projektekről, bátran kijelenthetjük, hogy a XIII. kerület népszerűsége töretlenül fennáll.

2024 során Angyalföldön 3400 újépítésű lakás talált gazdára, miközben 1400 új otthon került átadásra. Ez azt jelenti, hogy ebben a kerületben a kereslet kétezer olyan lakást szívott fel, amelyek már készleten voltak vagy még csak a tervezési fázisban álltak. Ez a folyamat jól tükrözi a vásárlók élénk érdeklődését és aktív részvételét a piacon.

Tavaly a legtöbb új lakást nem a XIII. kerületben, hanem a XI.-ben adták át, szám szerint 1900-at. Ez az átmeneti trónfosztás már korábban is előfordult. Az idei évben azonban a XIII. kerület ismét visszaszerezheti vezető pozícióját az új lakások átadásában, hiszen a jelenlegi projektek alapján várhatóan 1400 új lakás készül el. Érdekes, hogy a tavalyi éllovas XI. kerület akár a dobogóról is lemaradhat, mivel a XIV. kerületben 650, a IX.-ben pedig 580 új lakás építése van folyamatban, és a III. kerületben is több mint 500 lakás van jelenleg építés alatt.

Újbuda sem szorul aggodalomra, hiszen már most nyilvánvaló, hogy számos izgalmas projekt vette kezdetét, bár ezek megvalósítása még a jövő zenéje.

Ha az eladatlan ingatlanok helyzetét vizsgáljuk, azt tapasztalhatjuk, hogy 2025 elején a XI. kerület kiemelkedett a legnagyobb átadott lakások számával, összesen 240 egységgel. A második helyen a XIII. kerület állt 170 lakással. Érdekes, hogy a XV. és XXI. kerületekben jelenleg egyáltalán nincsenek elérhető újépítésű ingatlanok, így azoknak, akik ezen területeken szeretnének lakást vásárolni, várakozniuk kell, amíg a folyamatban lévő projektek befejeződnek. A kereslet növekedése más kerületekben is megfigyelhető, amit az indított projektek számának emelkedése is tükröz. Például a XXIII. kerületben hosszú ideig stagnáltak az új fejlesztések, ám most újraéledt a piac. Hasonló tendenciát mutat a XIX. kerület is, ahol sorra indulnak a jellemzően 10-20 lakásos beruházások.

2025-re várhatóan számos új kormányzati intézkedés fogja ösztönözni az ingatlanpiacot. Különösen az újlakás-piac keresletét befolyásolják majd az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások felhasználásának lehetőségei, valamint a lakossági állampapírokból származó kifizetések. Emellett az energiahatékony lakások vásárlásához elérhető kedvező hitellehetőségek is jelentős támogatást nyújtanak. A piacon már most is érzékelhető az élénkülés: az érdeklődő vásárlók az év elején aktívan keresgélnek az újépítésű lakások között. Külön figyelmet érdemelnek a rozsdaövezeti akcióterületként nyilvántartott régiók, ahol a vásárlók akár az 5%-os áfát is visszaigényelhetik. Ez lehetővé teszi számukra, hogy gyakorlatilag nettó áron jussanak lakáshoz, ami valószínűleg egyre több ember érdeklődését felkelti. A piac élénkülését tovább erősíti, hogy városszerte már számos projekt érkezett előregisztrációs vagy előértékesítési szakaszban, jelentős lekötöttséggel.

A növekvő kereslet következtében egyre inkább elterjedt jelenséggé vált, hogy a vásárlók már a tervezési fázisban lecsapnak a kiválasztott lakásra, amelynek megvalósulására csupán évek múlva kerül sor. Azok számára, akik befektetési céllal keresnek ingatlant, érdemes lehet megfontolni ezt a lehetőséget, hiszen gyakran elegendő csupán 10-20%-os előleget kifizetniük a kiszemelt ingatlanért, míg a hátralévő 80-90%-ot csak az átadáskor rendezik. Ezzel a megoldással a befektetők addig is más területeken kamatoztathatják a pénzüket, miközben a lakás értéke folyamatosan emelkedik az építkezés során. Az OTP Ingatlanpont legfrissebb adatai szerint 2025-re a budapesti újépítésű lakások átlagos négyzetméterára 1,59 millió forint körüli értékre emelkedhet, míg a jelenlegi projektek alapján 2026-ra ez az összeg 1,61 millió forintra nőhet.

A Duna-parton az ár könnyen meghaladhatja a 2 millió forintot is négyzetméterenként, míg a budai hegyvidéki kerületekben a 4 milliós ár sem elképzelhetetlen - emelte ki Valkó Dávid.